ESG Best Practice: Anforderungen für Gebäude verstehen & erfolgreich umsetzen

Posted on 23. February 2022 by Hendrik Gormanns in CO2-Emissionen, Energieeffizienz

ESG-Kriterien werden die Immobilienwirtschaft in den nächsten Jahren tiefgreifend verändern. Der steigende regulatorische Druck zeigt, dass Gebäude für die ambitionierten Nachhaltigkeitsziele auf nationaler und EU-Ebene keine Ausnahme darstellen. Sowohl im Neubau wie auch im Gebäudebetrieb wird die Erfüllung von ESG-Kriterien zum zentralen Treiber von wirtschaftlichem Erfolg. Deshalb gilt es Klarheit darüber zu schaffen, welche Implikationen dies für Akteure der Immobilienwirtschaft hat, was für erfolgreiches ESG-Management entscheidend ist und wie die ersten Schritte in der Umsetzung aussehen sollten.

ESG für mehr Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Der Klimawandel hat mittlerweile spürbare Auswirkungen. Die internationale Gemeinschaft hat deshalb 2015 in Paris ihre Verantwortung zur systematischen Reduktion von CO2-Emissionen völkerrechtlich verankert. Um dieser Verantwortung gerecht zu werden, plant die EU ihre Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2030 um 55% senken. In diesem Zuge wurde erst im letzten Jahr die EU-Klimataxonomie veröffentlicht, welche erstmalig ESG-Nachhaltigkeitskriterien klar definiert und Investitionen in Projekte und Wirtschaftstätigkeiten lenken will, die sich positiv auf Umwelt und Klima auswirken. Dies hat weitreichende Implikationen für Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft, wie wir bereits ausführlich in einem weiteren Artikel beleuchtet haben. Die Kernaussage lautet, dass sich sowohl die Bewertung wie auch das Betreiben von Gebäuden neben wirtschaftlichen zukünftig auch an Nachhaltigkeitskriterien orientieren muss, damit Unternehmen wettbewerbsfähig bleiben können. Als Standard für diese Kriterien hat sich der Begriff „ESG“ etabliert, welcher mit den Bereichen Umwelt („E“), Soziales („S“) und Unternehmensführung („G“) einen ganzheitlichen Blick auf das Thema Nachhaltigkeit schafft. ESG-Kriterien werden in der Bewertung von Unternehmen und Vermögenswerten wie bspw. Immobilien immer relevanter. Durch die von der EU-Kommission erlassenen ESG-Regularien und die verschärften Klimaziele für den Gebäudesektor setzen Anleger, Asset Manager und Property Manager zunehmend auf ESG-konforme Gebäude und Mieter fragen verstärkt grüne Mietverträge nach. Das ESG-Rahmenwerk ist also kein reines Compliance-Thema mehr, sondern hat längst eine tiefgreifende Transformation angestoßen.

Wie ESG-Kriterien die Immobilienwirtschaft transformieren

In den letzten zwei Jahren hat der Gebäudesektor als einziger Wirtschaftsbereich seine vereinbarten Klimaziele verpasst. Dies ist besonders kritisch, da Gebäude EU-weit für rund 1/3 des Energieverbrauchs und 40% der CO2-Emissionen verantwortlich sind. So überrascht es nicht, dass von regulatorischer Seite immer stärker Klimaschutz in Gebäuden gefordert und gefördert wird. Auch der Fokus der EU-Taxonomie liegt zunächst auf Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel, was in unserem kürzlich veröffentlichen Beitrag bereits thematisiert wurde. Bezüglich ESG-Kriterien steht also das „E“ klar im Vordergrund. Der größte Hebel ist hier eindeutig der Gebäudebestand, welcher 98% aller Gebäude ausmacht und häufig weit von den für Neubauten definierten Effizienzstandards entfernt ist. Energieverbrauch und CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb sind also diejenigen ESG-Kriterien, welche in dieser Dekade Dreh- und Angelpunkt von regulatorischem und wirtschaftlichem Interesse sein werden. Bereits aus heutigen Marktdaten ist erkennbar, dass der Gebäudewert vom Zustand der Energiesysteme und des daraus folgenden Klimarisikos abhängig ist. Das regelmäßige Erfassen, Strukturieren, Speichern und Aufbereiten von relevanten Daten wird demnach zum Schlüssel für erfolgreiches ESG-Management. Oder anders ausgedrückt: Transparenz und Messbarkeit sind Grundpfeiler für Nachhaltigkeit im Gebäudebetrieb. ESG-Ratings und-Zertifizierungen werden sich in den kommenden Jahren als Branchenstandard etablieren. Wer diesen Standard nicht erfüllt, riskiert die Werterosion seines Portfolios. Doch worauf genau beruht der Erfolg von ESG-Management und was muss in diesem Kontext alles beachtet werden?

Erfolgreiches ESG-Management ohne Digitalisierung nicht denkbar

Die Erkenntnis, dass Daten das „neue Gold“ sind, ist definitiv auch auf die Immobilienwirtschaft übertragbar. Laut Einschätzung von Aygül Özkan, Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), ist die Immobilienbranche dazu bereit, „die Chancen der Digitalisierung zu nutzen und dafür auch die entsprechenden Investitionen und strukturellen Veränderungen durchzuführen. Die Notwendigkeit, mit Hilfe der Digitalisierung zur Erreichung der Klimaziele und zur Erfüllung von ESG-Kriterien beizutragen, ist also erkannt“. In diesem Bewusstsein über die Relevanz von Digitalisierung für das ESG-Management besteht der erste Erfolgsfaktor. Wie bereits erläutert nehmen Energieverbrauchs- und Emissionsdaten im Gebäudebetrieb durch die Auswirkungen des Klimawandels dabei eine zentrale Rolle ein. Nachhaltigkeit und Klimaschutz müssen messbar und interpretierbar sein. Erfolgreiches ESG-Management beruht daher im ersten Schritt auf der Digitalisierung von Verbräuchen. Erst die kontinuierliche Erfassung und Aufbereitung von Daten bzw. das Smart Metering sorgen dafür, dass ein eindeutiges Bild der ESG-Performance vom Gebäude entsteht. In Anbetracht des durchschnittlichen Alters und Sanierungszustands von deutschen Immobilien müssen die technischen Strukturen für die Digitalisierung vielerorts noch geschaffen werden. Die Dringlichkeit des Handelns empfiehlt für das Smart Metering mit PropTech-Unternehmen zusammenzuarbeiten, welche hierfür schnell implementierbare und skalierbare Lösungen anbieten. Das Ergebnis sollte ein strukturierter Datenbestand sein, der Transparenz über die Nachhaltigkeitsperformance im Portfolio schafft und Asset sowie Property Management das ESG-Reporting vereinfacht.

Im nächsten Schritt folgt die eigentliche Mammutaufgabe im ESG-Management: die Dekarbonisierung des Gebäudebetriebs. Der Weg dahin führt über die Analyse des vorliegenden Datenbestands und das Identifizieren von Optimierungs- bzw. CO2-Einsparpotenzialen. Laut einer Studie von EY betrachten 87% der Befragten aus der Immobilienwirtschaft Data Analytics als Basis für zielführendes ESG Management. Gleichzeitig gab aber nur rund einer von drei Studienteilnehmern an Data Analytics bereits zu nutzen. Angesichts des drängenden Klimawandels ist hier also noch großer Nachholbedarf. Neben dem Klima schützen Maßnahmen zur Optimierung von Verbräuchen und Emissionen zudem das Anlageportfolio vor einer Überalterung und Werterosion. Auch dem zusätzlichen finanziellen Druck durch steigende Kosten fossiler Brennstoffe und stetige Erhöhung der CO2-Steuer kann so entgegengewirkt werden. Weiterer Nutzen entsteht durch intelligentere Geschäftsvorgänge, effizientere Abläufe und verbesserte Mieterkommunikation. Kompetenzen im Bereich Data Analytics aufzubauen oder extern zu beschaffen, gilt in Summe als weiterer Erfolgsfaktor im ESG Management. Bei der Harmonisierung, Auswertung und verständnisfördernden Visualisierung von Gebäudedaten können Cloud-Lösungen von PropTechs und die Anwendung von Künstlicher Intelligenz (KI) wiederum helfen und dem Zeitalter von aufwendigem und fehleranfälligen Datenmanagement via Excel Abhilfe leisten.

Für die Dekarbonisierung von Gebäuden gilts es schließlich, das Gelernte in die Praxis umzusetzen und Maßnahmen zur Realisierung der erkannten Optimierungspotenziale zu ergreifen. Klassische Maßnahmen zur Reduzierung spezifischer Energieverbräuche und CO2-Emissionen wie die Erneuerung der Gebäudehülle oder technischen Anlagen sind allerdings häufig mit hohen Kosten verbunden und benötigen Monate bis Jahre in der Umsetzung. Dass dies nach wie vor ein großes Investitionshemmnis darstellt ist unumstritten. Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, müssen dessen Treibhausgasemissionen jedoch bis 2030 in etwa halbiert werden. Die Umsetzung von ESG-Anforderungen erfordert deshalb neue und innovative Sanierungsansätze die schnell implementiert, skalierbar und geringinvestiv sind. Abläufe wie das Heizen, Kühlen und die Beleuchtung von Gebäuden können beispielsweise automatisiert werden. Dafür brauch es nicht zwingend eine Gebäudeleittechnik, auch niedrigschwellige Betriebssysteme auf Basis von IoT-Technologie sorgen hier bereits für großen Mehrwert. PropTech-Unternehmen bieten in diesem Kontext ein breites Spektrum an Leistungen an, die immer besser mit vorhandenen Systemen, Prozessen und benachbarten Lösungen kompatibel sind. Nachdem nun also die Schlüsselelemente von erfolgreichem ESG-Management dargestellt wurden, bleibt noch die Frage: Wie können nun erste Maßnahmen zur Erfüllung von ESG-Anforderungen ergriffen werden?

Erste Schritte in der Umsetzung von ESG-Kriterien

Während Emissionen im Gebäudebetrieb bei der Beleuchtung, beim Heizen, Kühlen, Lüften usw. anfallen, gibt der DENA-Gebäudereport 2021 Aufschluss über die Anteile dieser Bereiche am gesamten Energieverbrauch. So entfallen laut Daten der DENA in Wohngebäuden 80% und in Nichtwohngebäuden 69% des Endenergieverbrauchs auf das Heizen. Das Wärmemanagement stellt also den größten Hebel für Klimaschutz im Gebäudebetrieb dar. Dies legt nahe, sich zunächst den Zustand der Heizungstechnik anzusehen und Wärmeverbräuche zu digitalisieren. Wo noch keine Möglichkeiten zum Smart Metering existieren, sollten diese dringend geschaffen werden. Danach kann systematisch die Effizienz im Heizungsbetrieb durch geeignete Maßnahmen gesteigert werden, um das Portfolio auf den benötigten Dekarbonisierungspfad zu lenken.

Ein geeigneter Ansatz liegt hierbei in der Nachrüstung von Gebäuden mit IoT-Modulen, die das gleichzeitige Auslesen und Steuern von Anlagen erlauben. Die Energiemanagement-Lösung pertoIOTA stellt die erfassten Daten in aussagekräftigen Dashboards zusammen und automatisiert das Reporting relevanter ESG-Kriterien. Aus der Ferne können so Verbrauchs- und Emissionsdaten sowie der Anlagenbetrieb stets überwacht werden. Energetische Optimierungspotenziale können bis auf den Detaillierungsgrad einzelner Heizstränge festgemacht werden. Mit Hilfe von KI-Algorithmen wird der Systembetrieb mit Hilfe der gesammelten Datenpunkte automatisiert und bedarfsgerecht gesteuert. In kürzester Zeit können Sie bis zu 25% an Energiekosten und CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb einsparen. Effektiver Klimaschutz muss nicht unbedingt teuer oder aufwendig sein – unsere Lösung amortisiert sich in den meisten Fällen bereits im ersten oder zweiten Jahr und ist innerhalb von wenigen Stunden in ihrem Gebäude installiert. Vereinbaren Sie ganz einfach einen kostenlosen Beratungstermin und erfahren Sie mehr zu unserer Lösung.

Fazit: das richtige Bewusstsein und Mut zu Neuem sind entscheidend

ESG-Anforderungen werden die Immobilienwirtschaft bis 2030 vollkommen transformieren. Gesetzgeber nehmen Asset und Property Manager sowie deren Finanzinstitute beim Klimaschutz immer stärker in die Pflicht und internalisieren die Folgekosten von CO2-Emissionen. Akteure im Gebäudesektor müssen nun die Transformationskraft dieser Entwicklung und die Rolle von Digitalisierung als Grundstein für erfolgreiches ESG-Management begreifen. Zusätzlich wird das Bewusstsein benötigt, dass die ESG-Thematik nicht beim Reporting aufhört, sondern die gesammelten Daten nur die Grundlage für die Implementierung von Klimaschutzmaßnahmen sind. So kann die ESG-Performance im Gebäudeportfolio sukzessive gesteigert und Risiken für die Werterosion im Portfolio und immense Kosten im Gebäudebetrieb begegnet werden. Zugleich benötigt es Mut, neue Wege im Bereich der energetischen Sanierung vom Gebäudebestand zu gehen. Klassische Maßnahmen wie die Erneuerung von Gebäudehülle oder technischen Anlagen sind in der Umsetzung teuer und aufwendig, sodass diese in den wenigen Jahren bis 2030 kaum flächendeckend im Gebäudebestand implementiert werden können.  Innovative Sanierungsmethoden wie IoT-Retrofit-Lösungen und KI-basierte Optimierung des Gebäudebetriebs können schnell und kosteneffektiv über das gesamte Portfolio skaliert werden und sich als wichtige Säule für erfolgreiches ESG-Management und das Erreichen der Klimaziele etablieren.



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